В условиях нынешней жизни далеко не каждому гражданину по плечу накопить средства для покупки жилой недвижимости. Поэтому единственным выходом для приобретения жилья становится кредит. Человеку далекому от экономической сферы, сложно разобраться в банковских продуктах, которые рекламируют в СМИ. Часто люди ведутся на заверения банков о низких процентных ставках и шикарных условиях, попадая в неприятные ситуации, которые ведут к финансовым потерям.
Как разобраться в основных видах кредитования? Какая программа наиболее выгодна, в каком банке лучше всего оформить заем, на что следует, в первую очередь, обратить внимание? Вот об этом и пойдет речь в нашей статье, которая станет надежным навигатором в непростом выборе предлагаемых финансовых продуктов.
Но, прежде чем брать кредит, начинать надо с мониторинга рынка жилой недвижимости. Конечно, классификаций существует много – тип домов, год постройки, даже районы. Но есть основная:
Первичное жилье. Это квартиры в новостройках, которые только что сдались или вот-вот будут сданы застройщиком. Плюсы: заемщик – первый хозяин, новый дом – новый ремонт, большинство новостроек – высотки, а значит, есть возможность поселиться на высоких этажах, отсутствие проблем с правами собственности прошлых хозяев (ведь их и не было) и как следствие, отсутствие необходимости титульного страхования. Минусы: фиксированные цены за квадратный метр, непроверенное качество жилья, некоторая однотипность современных новостроек-«муравейников», вдобавок новостройки частенько сдаются без обеспечения инфраструктурой – скопление блестящих новеньких 30-этажек на голом каменистом пустыре городской окраины (очень распространенная картина в современной РФ).
Вторичное жилье. Понятно, что имеются в виду обжитые квартиры, у которых уже были хозяева. Плюсы: качество квартиры проверено предыдущими жильцами, с хозяевами можно поторговаться о цене, чего не сделаешь с фирмой-застройщиком, само предложение собственности более разнообразное, развитая инфраструктура (рядом школы, торговые центры, аптеки, детские и спортивные площадки, автостоянка). Минусы: риск обнаружения неполноценных прав собственности у предыдущих владельцев, многие объекты вторичной недвижимости не подпадают под ипотечные условия большинства банков (слишком старые, аварийные, коммунальные).
Жилье под ключ. В принципе, это разновидность первичного жилья. Дольщики заранее отдают деньги фирме-застройщику, когда сам дом может быть ещё только в чертежах. Плюсы: самый главный и притягательный – такая недвижимость намного дешевле (порой в 2 раза). Минусы: самый главный и очевидный – застройщик обанкротится или окажется мошенником, и тогда у дольщиков не будет ни денег, ни крыши над головой. Таких случаев по России было уже очень много. Отсюда вытекает и другой минус – в банке, чтобы ссуда была выдана, потребуются дополнительные гарантии от клиента – поручители, хороший залог, большой первоначальный взнос, все страховки станут обязательными и прочее.
Далее, чтобы получить кредит на покупку квартиры, надо проанализировать свое финансовое положение и начать подбор программы кредитования.
Классическая ипотека: Ипотека – это целевой кредит, выдаваемый для покупки недвижимости. Став ипотечником, потратить заемные средства можно только на квартиру, дом, землю и т.п., причем не на любой объект недвижимости, а на тот, который одобрен банком, и до погашения долга банк забирает его в залог. Это сама суть и главные отличительные черты ипотеки от остальных кредитных продуктов. А кроме того, ипотечные кредиты отличаются большими сроками кредитования (до 30 лет), внушительными суммами займа и относительно щадящими процентами. Выдача ипотеки регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Потребительский кредит: Рассмотрев все достоинства и недостатки потребительских кредитов при покупке жилья, можно сделать логичный вывод, что они невыгодны и рискованны. Но существует ряд ситуаций, когда этот вид кредитования может стать хорошим вариантом при покупке недвижимости. Когда собрана практически вся сумма на приобретение заветных квадратных метров и не хватает совсем чуть-чуть (10-15 % от полной стоимости объекта недвижимости), потребительский кредит станет хорошим решением. Преимущества: деньги можно вернуть в течение небольшого периода времени, а недостающую сумму получить с минимальными временными и финансовыми затратами. Можно отпраздновать новоселье в ближайшее время, а не копить деньги еще несколько лет.
Ипотека для молодой семьи: Кредит на покупку жилья для молодой семьи включен в государственную программу поддержки. Номинальный годовой процент в таком случае составляет всего 9-9,5% с возможностью первоначального взноса материнским капиталом. Для выдачи ипотечных займов такой категории требуется документальное подтверждение законного брака пары и наличие ребенка (беременности). Не стоит забывать о возможности, которая появилась с 1 января 2018 года: семьи, где в этом году родился\был усыновлен второй или последующий ребенок, смогут рассчитывать на пониженную ставку. Государство будет субсидировать для них процентную ставку до уровня 6%, в первом случае — на 3 года, во втором случае — на 5 лет.
Ипотека с привлечением материнского капитала: На сегодняшний день все больше молодых и многодетных семей рассматривают вариант покупки жилья по программе «Ипотека плюс материнский капитал». МК выдается не на каждого ребенка, следующего за первым, как думают многие родители, а лишь один раз в жизни матери или отца, в зависимости от того, кто занимается оформлением. Полученные средства можно направить на погашение первоначального взноса по ипотеке, оплаты её процентов или основного долга. Кроме того, эти деньги также можно использовать для строительства собственного жилого дома.
Льготное кредитование военнослужащих и работников бюджетных организаций: Если вы являетесь военнослужащим или работником бюджетных организаций – воспользуйтесь ипотечным предложением от государства. Военный капитал позволит оформить приобретение недвижимости на выгодных условиях. Среди ипотечных программ поддержка этих категории граждан является самой активной. Учитывая стабильность заработной платы и ее размер, кредит на покупку любого жилья для военнослужащих одобряют часто. При выборе банка обращайте внимание на подходящие программы.
Беспроцентный кредит на квартиру: Займ на недвижимость без процентов можно получить только по государственной программе поддержки молодых семей или военных, еще это относится к многодетным семьям, к сиротам, матерям-одиночкам. При подаче кредитной заявки обязательно укажите и подтвердите документально, что вы относитесь к той или иной социальной категории граждан. Для этого необходимы справки и выписки от соответствующих организаций.
Кредит на квартиру без первоначального взноса: При заполнении ипотечных калькуляторов обязательной является строка первоначального взноса. Банки редко оформляют сделку, если такой платеж отсутствует (неважно, вторичный рынок это или новостройка). Исключением могут стать акционные предложения от банков или особые условия для отдельных категорий граждан: например, для молодых семей, многодетных мам при наличии материнского капитала. При обращении в банк или агентство недвижимости уточните такую возможность.
Кредит на покупку жилья под залог уже имеющейся недвижимости: В этом случае предметом залога становится не приобретаемый объект, а уже имеющийся в собственности. Все остальное так же, как и в случае с классической ипотекой: большой срок кредита (обычно до 30 лет), сравнительно невысокие проценты и солидная сумма займа, правда, ограниченная стоимостью закладываемой квартиры – банки выдают в долг не более 90% от этой величины, а чаще - не более 70%. Кроме того, максимально возможная сумма кредита может отличаться в зависимости от того, какую именно недвижимость хочет приобрести заемщик.
Целевой кредит на покупку жилья: Жилищный кредит — особая форма кредитования, которая не предполагает передачу собственности под залог в банк. В этом случае вы просто оформляете целевой кредит на приобретение дома или квартиры. При этом он имеет ряд своих особенностей: сравнительная простота оформления; отсутствие необходимости страхования; отсутствие залога банка на недвижимость. Но у этой формы кредита есть и свои недостатки. Ежемесячные выплаты, как правило, довольно высокие. Это связано с тем, что кредит рассчитан всего на несколько лет.
Резюмируя имеющуюся информацию, можно сделать вывод, что сегодня для тех, кто решился купить жилье в кредит, самым лучшим решением служит ипотека. Этот банковский кредитный продукт самый дешевый, его хватает на покупку квартиры и выплаты по долгам можно растянуть на 30 и более лет. Но в отдельных случаях ипотечный кредит попросту нельзя получить, и кроме того, он требует залога покупаемой квартиры в пользу банка, поэтому иногда покупателям жилья целесообразнее или даже выгоднее воспользоваться другими вариантами – кредитом под залог имеющегося жилья и потребительским кредитом наличными на любые нужды.
Далеко не каждый может получить ипотечный кредит на покупку квартиры или дома. Банки готовы кредитовать вас лишь в случае соответствия целому ряду критериев. Их можно свести к следующим параметрам:
1. Наличие российского гражданства. Первое, что спрашивают у человека в любом банке – паспорт. Важно, чтобы он был российским. Лишь небольшое число отечественных банков предлагают ипотеку для иностранцев.
2. Возраст. Большинство банков выдают кредиты на покупку недвижимости начиная с 21 года. Они мотивируют это тем, что как минимум с этого возраста человек может иметь стабильную работу. Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию (женщины в 55 лет, мужчины в 60 лет), но при условии, что к этому моменту кредит должен быть полностью возвращен.
3. Регистрация в регионе. Для банков важно, чтобы регистрация клиента, банк и приобретаемый объект недвижимости находились в одном регионе (субъекте Российской Федерации). При обращении в кредитное учреждение Екатеринбурга для покупки квартиры во Владимире высока вероятность отказа.
4. Трудовой стаж. Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев (в ряде случаев 1 год). Иное скажет банку у легкомысленности, нестабильности и конфликтности заёмщика. Для подтверждения стажа нужно представить заверенную работодателем копию трудовой книжки.
5. Платежеспособность. Это одно из главных требований. Вы должны получать достаточный и стабильный доход. Его уровень можно условно определить – банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним не превышают 40% заработной платы клиента. Если банк засомневается в вашей возможности возвращать долг, то может попросить предложить ему созаёмщиков или поручителей.
6. Кредитная история. Все данные о выданных вам займах попадают в кредитную историю, именно поэтому при каждом новом обращении сотрудники банков делают запрос в специальные бюро, которые хранят эти данные. Если вы не возвращали кредит или имели иные проблемы с выплатой долга, то банкиры быстро узнают об этом, и, скорее всего, откажут в выдаче ипотеки.
7. Особый статус. Это условие важно, если вы собираетесь приобретать специальный кредит, например, ипотеку для молодых семей, военных или пенсионеров. В этом случае необходимо подтверждение своего социального положения.
В первую очередь вам потребуются документы для оформления ипотеки, которые представляются в банк:
- заявление, форма которого устанавливается финансовым учреждением;
- копии паспортов всех участников ипотечного кредитования;
- справки о доходах и с места работы кредитующегося лица;
- копию трудовой книжки заемщика;
- документы по залогу, включая техпаспорт залогового объекта, справку с его стоимостью из БТИ и оценку от независимого эксперта, - выписки из домовой книги и ЕГРП о наличии возможных ограничений.
В некоторых случаях банк готов оформить ипотечный кредит только при предоставлении дополнительных документов, включая:
- водительские права;
- загранпаспорт;
- ИНН;
- пенсионное свидетельство;
- медицинское страховое свидетельство;
- свидетельства о рождении детей;
- документы, подтверждающие полученное образование;
- военный билет, в случае если заемщик мужчина.
Предоставив все необходимые документы для оформления ипотеки, вы увеличиваете шансы получения займа. Банки лояльнее относятся к клиентам, способным предоставить полный пакет бумаг, так как это снижает их риски.
Перечисленные документы и требования – это то, чего следует ожидать при обращении в любой государственный или частный банк за ипотекой. Всего учесть невозможно, поэтому надо быть готовым, что кредитор выдвинет и какие-то дополнительные условия.
Нередко при первом обращении в банк приходит отказ в ипотеке, что делать в этом случае знают далеко не все. Важно проанализировать все причины, которые могли привести к отрицательному ответу на заявку, устранить их и после этого вновь обратиться в финансовое учреждение.
Если вам не дают ипотеку в банке, то это может быть вызвано:
- ошибками или некорректной информацией в поданных документах;
- подделкой предоставляемых в банк документов;
- низкой оценкой в системе скоринга банка. Специальная программа, проводившая проверку заявки, посчитала вас клиентом, не соответствующим требованиям политики финансового учреждения;
- проблемами с проверкой представленных документов, например, если специалисты банка не смогли связаться с работодателем;
- наличием задолженностей по ежемесячным выплатам других займов;
- плохой кредитной историей;
- наличием судимостей у заемщика.
В случае, если банк отказал в ипотеке, необходимо сразу же проверить, не соответствуете ли вы одному из этих пунктов.
При одобрении выдачи кредита на покупку недвижимости банк предложит заключить ипотечный договор. Этим документом вы передаёт покупаемое жилье в залог.
Предметом документа является залог недвижимого имущества, которым чаще всего является квартира или частный дом. Жильё должно иметь конкретную стоимость (её определяет независимый оценщик) и адрес. Необходимо указание права, в силу которого имущество принадлежит собственнику и наименование органа, который зафиксировал данный факт. Предметом ипотеки не могут быть объекты, находящиеся в муниципальной или государственной собственности.
Существенным элементом договора является срок исполнения обязательств – время, в которое заёмщик обязуется вернуть банку указанную сумму. Если этого не произойдет, то банк может через суд или по соглашению сторон истребовать недвижимость в свою пользу для погашения задолженности.
Текст договора завершается реквизитами (наименованием, адресом, номерами телефонов, паспортными данными и т.д.) и подписью сторон. Документ обязателен государственному заверению в регистрационной палате. Для этого понадобятся следующие документы: заявление, договор ипотеки и его копия, договор о выдаче кредита и квитанция об уплате госпошлины. Процедура заверения происходит в течение 15 дней с момента подачи документов.
После этого приобретенной недвижимостью можно пользоваться по своему усмотрению за исключением следующих случаев:
- регистрации в жилье третьих лиц (без разрешения банка можно прописывать лишь членов семьи);
- перепланировки недвижимости;
- сдачи её в аренду;
- продажи.
На все эти действия необходимо разрешение банка. Во время действия ипотечного договора банк вправе проверять заложенную недвижимость. Если условия договора будут нарушены, а кредит не выплачен, то вы можете лишиться приобретённого в долг жилья.
1) Выбор банка по его статусу, или названию.
Это когда берут кредит в банке, который как считают клиенты имеет самое крутое название. Или считают его государственным банком, хотя это не так. Или еще по каким-то другим звучным регалиям.
Нужно выбирать банк по тому насколько выгодный для вас кредит он даст. Например по процентной ставке, или по возможности получить кредит в этом банке, возрасту заемщика до которого выдается кредит.
2) Взятие кредита на пределе своих возможностей.
Часть заемщиков просит посчитать кредит им на 5 лет, или на 10 лет. Они считают, что это самый лучший для них вариант. Что мы быстро все выплатим.
Только при этом забывают, что у каждого человеке периодически бывают внеплановые крупные затраты. И в этом момент получается, денег не хватает на оплату кредита или нужно отказать в этой покупке.
Например, в зиму нужно купить зимнюю обувь и одежду. Если это семья, где есть дети, то каждый год детям нужно покупать одежду.
Так же у нас бывают и другие затраты, когда необходимо купить, например, холодильник, стиральную машину.
В любом банке всегда можно платить досрочно. Запрета на это нет. Поэтому лучше возьмите кредит, чтобы у вас был запас прочности, и начинайте досрочно платить.
3) Дополнительные расходы.
Иногда, хотя это уже бывает редко, в банках есть дополнительные расходы. Смысла, в которых для того, кто берет кредит, обычно нет. В другом банке, на точно таких же условиях, в большинстве случаев, заемщик получит ипотечный кредит только, без этих дополнительных расходов.
4) Валюта кредита
Даже если вы работаете в Москве и получаете заработную плату привязанную к курсу валюты, не стоит брать кредит в валюте. Сегодня вы работаете в этой фирме, а завтра будет очередной кризис. И как в декабре 2014 года валюта за несколько дней вырастет, а ваша фирма закроется или перейдет на оплату в рублях.
Грустные истории про тех кто брал ипотеку в валюте, так как там ставки были немного ниже чем в рублях, и попал после роста курса валюты, вы можете легко найти в интернете.
